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| Gio 03/09/2009 |
| •Cambio mutuo |
Domanda: La banca mi ha proposto un mutuo con tasso variabile ma con rata costante e la variabilità riguarda la durata del piano di ammortamento. La somma richiesta è di euro 100mila per 20 anni, tale durata non può comunque superare 5 anni e in caso dovesse ancora protrarsi detto termine, sono previste 2 soluzioni: il versamento del residuo debito in una unica soluzione o un finanziamento per altri 5 anni. Come considera questo tipo di mutuo? La mia scelta è avvenuta anche in base al fatto che dovrei estinguere il mutuo sicuramente prima della scadenza perché è una abitazione transitoria per massimo una decina di anni.
Risposta:
Come tutte le formule, il mutuo a rata costante ha i suoi pregi e difetti e la scelta dipende ovviamente dalle sue esigenze (soprattutto dal flusso di reddito attuale e da quello atteso in futuro). Sottoscrivendo un prodotto simile in questa fase di tassi eccezionalmente bassi si dovrà mettere quasi sicuramente in conto una allungamento del piano di ammortamento, forse anche oltre i 5 anni previsti.
Nel caso di un rimborso anticipato, però, è necessario porre attenzione anche su un altro fattore: la rata che lei paga inizialmente, più o meno 530-540 euro, è costituita in gran parte da quota capitale e in misura minore da interessi. Nel momento in cui cresceranno i tassi la rata resterà costante, ma cambierà la composizione fra capitale e interessi (quest'ultima aumenterà "comprimendo" la prima). Questo significa che, in caso di aumento rapido e sostenuto dei tassi, al momento di effettuare il rimborso ci si potrebbe ritrovare con un capitale residuo abbastanza vicino ai 100mila euro iniziali: in altre parole, con le rate pagate avrà restituito quasi esclusivamente interessi.
Questo è naturalmente un problema comune a tutti i tipi di mutui, specialmente se la durata è particolarmente lunga (superiore a 20 anni), ma che i prodotti a rata costante possono amplificare proprio perché esiste un "calmiere" alla rata mensile. Un esempio pratico potrebbe essere utile per capire meglio la situazione: se i tassi risalissero al 4% lei continuerebbe a versare 534 euro al mese, 466 euro di interessi e soltanto 68 di capitale. Con un normale mutuo a tasso variabile pagherebbe invece 693 euro, sempre 466 di interessi ma 227 di capitale. Certo, pagherebbe di più, ma sarebbe anche capitale in più restituito che va a diminuire il suo debito in caso di restituzione anticipata.
FONTE: Il Sole 24 Ore
27 agosto 2009
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