Il mattone di lusso è ancora in piena crisi

E' quanto emerge dall'Osservatorio sulle residenze di lusso elaborato da Tirelli & Partners insieme a Nomisma sul secondo semestre 2013. Guardando al mercato milanese nel periodo considerato l'indice di assorbimento (ossia la percentuale di immobili venduti rispetto al totale) si è attestato al 5,8%. Il miglioramento rispetto al minimo storico del primo semestre, pari al 2,8%, non stravolge la realtà: più del 95% degli immobili immessi sul mercato non hanno trovato alcun compratore. Un dato sintetico che comprende le peculiarità delle diverse zone di riferimento.
A Milano il trend più marcato è quello relativo alla fuga dal centro storico che, in quattro anni, è passato a rappresentare dal 13% al 4% del volume complessivo. Al contrario, le zone che hanno mostrato una maggiore dinamicità sono state l'area di corso Magenta (passata dal 30% al 34%) e la zona residuale (dal 28% al 32%). L'indice di assorbimento per il Quadrilatero è sceso allo 0% nel periodo analizzato dal 25% del primo semestre 2010. Solo a Brera-Garibaldi sfiora il 10% dal picco del 40,5% del secondo semestre 2010.

Anche a Roma domanda e offerta non si incontrano. Gli ultimi mesi del 2013 non hanno evidenziato miglioramenti. La scarsa qualità dell'offerta, da una parte, e la ritrosia dei proprietari a concedere gli sconti richiesti rispetto al prezzo offerto, dall'altra, rendono difficile il rilancio dell'attività transattiva. Ma domanda ed offerta sono risultate entrambe in crescita all'interno delle zone Parioli-Salario-Trieste e Vigna Clara Camilluccia, dove, inoltre, è risultato in lieve aumento anche il numero di compravendite.

Crollano le scelte di acquisto per investimento a Milano: la quota di acquirenti che vuole impiegare il capitale nel mattone di lusso si è ridotta drasticamente al 2,6%. Si tratta della percentuale più bassa registrata a partire dal 2010, quando quasi un quinto delle transazioni non aveva finalità di utilizzo diretto. A Roma, invece, è in aumento, dal 20% al 30%, la quota di chi è interessato ad investire in residenze di pregio, data la possibilità di acquistare a valori più contenuti rispetto al passato.

Contenuto il calo per i prezzi
Si è fermato a -0,7% il calo dei prezzi del mattone di lusso nel semestre in questione a Milano, mentre a Roma dopo un primo semestre in cui la contrazione è stata del 5,5%, il calo si è attestato al 2,9%. La serie storica degli ultimi tre anni dei prezzi medi richiesti evidenzia nel periodo una riduzione complessiva dell'8,5% nel capoluogo lombardo. Contestualmente il divario medio prezzo richiesto-prezzo effettivo di vendita cresce dal 5% all'11,4%. Da Tirelli affermano quindi che dal 2010 al 2013 i prezzi medi di chiusura delle transazioni hanno segnato una contrazione totale pari a quasi il 15%. "Ma se retrocediamo fino al precedente punto di massima, e cioè al 2008 – dice Gabriele Torchiani di Tirelli & partners - siamo intorno al 25%. Un livello interessante che dovrebbe invogliare all'acquisto. Come abbiamo sempre affermato però il problema principale del rallentamento che abbiamo osservato anche nel segmento top del mercato è il clima di sfiducia e pessimismo pervasivi che ci hanno attanagliato in questi ultimi 5 anni. Un clima che pare mutato e che dà speranza di ritorno alla normalità". Anche a Roma, dove il prezzo medio è sceso sotto i 9mila euro al mq si possono trovare oggi buone occasioni di acquisto. Grazie alla flessione del -10,8% nella zona Pinciano Veneto oggi si può comprare a 8,474 euro al mq in media, mentre i valori sono saliti del 7,8% in quella Parioli-Salario-Trieste portano il prezzo medio a 9mila euro.
A Milano il Quadrilatero si conferma la zona con i valori più elevati, nonostante si sia scesi per la prima volta al di sotto dei 14mila euro al mq, la zona Venezia-Duse segue con un dato medio ancora al di sopra dei 10mila euro al mq. Le restanti zone - Magenta, Brera-Garibaldi e zone residuali - mostrano valori sempre più omogenei e prossimi agli 8.500 €/mq. Il prezzo medio complessivo, infine, è risultato in lieve ripresa rispetto a quanto osservato nel corso del semestre precedente, attestandosi a 1,610 milioni di euro rispetto ai precedenti 1,593 milioni. Ma i prezzi indicati valgono solo per l'offerta che ha trovato un compratore, l'offerta rimanente (che rappresenta oltre il 90% di quella totale) al livello di prezzi attuale resta invenduta.
"Molto diverse appaiono le cause che hanno ridotto le compravendite nel Quadrilatero rispetto al Centro Storico. Nella prima zona, la più prestigiosa della città, ma anche la più piccola con i suoi 0,468 kmq, domanda e offerta non si incontrano principalmente perché la seconda non è disponibile a scendere ai livelli di prezzo oggi considerati accettabili dagli acquirenti in quanto ritenuti non adeguati al prestigio della location – recita il report -. Nel Centro Storico, la più grande delle zone di prestigio di Milano con i suoi 1,816 kmq, il declino invece è legato alle basse condizioni di vivibilità della zona. La pressoché assenza di immobili compravenduti nel corso del semestre ne è la testimonianza".

Si allungano ancora i tempi di vendita, a Milano si riducono gli sconti
Nel corso della seconda parte del 2013 si è assistito a un nuovo allungamento dei tempi, che hanno raggiunto, in media, i 18,8 mesi a Milano e i 5,4 mesi a Roma. Nel capoluogo lombardo si fatica a vendere soprattutto l'usato, per i quali si arriva anche a tempi superiori ai 20 mesi, mentre gli immobili nuovi o ristrutturati si sono fermati a 14,7 mesi. L'incertezza sull'andamento del mercato e delle quotazioni spinge chi compra a incorporare le personali valutazioni sul mercato nello sconto richiesto rispetto ai prezzi proposti. Il divario medio si è comunque lievemente ridotto rispetto alla prima parte dell'anno, mantenendosi tuttavia superiore all'11%. Lo sconto sale al 12,3% per gli immobili usati, mentre si mantiene sotto il 10% (9,3% precisamente) per il nuovo.
"C'è stato un ulteriore allungamento dei tempi medi di vendita, oggi a 19 mesi - dice Gabriele Torchiani – e dei tempi medi di giacenza degli immobili invenduti, che sfiorano i due anni: le case medie a questi prezzi e in questo contesto economico oggi non interesseranno a nessuno. La domanda guarda invece con maggiore interesse quelle abitazioni che hanno caratteristiche distintive".

Nella capitale oggi occorrono in media 5,4 mesi per definire l'acquisto (dato in lieve crescita rispetto a quanto osservato all'inizio del 2013), con una punta massima di sette mesi all'interno della zona Prati e un minimo di quattro mesi nella zona Vigna Clara Camilluccia. E lo sconto? Decisamente più elevato che in altre realtà: la domanda arriva a proporre sconti anche nell'ordine del 40%-50% che, tuttavia, non vengono accettati dai proprietari.

By IlSole24Ore