Come spendono gli Italiani in condominio

Scuse improponibili e deleghe al vicino disponibile: cosa non si fa pur di non partecipare alle assemblee di condominio. Eppure varrebbe la pena di affrontare le immancabili urla e gli improperi per avere un quadro completo di come vengono spesi i soldi nel nostro palazzo.
Già, perché gestire un condominio non è un'impresa per tutti e il tanto bistrattato amministratore è costretto a battere cassa per spese ordinarie e straordinarie. Ma quali sono?
Le spese ordinarie sono quelle relative a lavori di ordinaria manutenzione e decoro delle parti comuni dell'edificio, quindi la pulizia e illuminazione delle scale e dei cortili, la gestione del giardino, le riparazioni generiche delle tubature, dell'impianto elettrico, dei citofoni e così via. Inoltre comprendono l'assicurazione del condominio, il compenso dell'amministratore e i costi di gestione, come l'invio di raccomandate di invito alle assemblee, le spese di cancelleria e le consulenze.
Le spese straordinarie si riferiscono a interventi sulle parti comuni da sostenere in caso di eventi eccezionali e sono dunque imprevedibili, ad esempio il rifacimento della facciata o la riparazione di un guasto.

Due sono i compiti principali di ogni buon amministratore:
- stilare un preventivo di tutte le spese previste per l'anno che sta iniziando, con l'indicazione delle rate da pagare
- presentare al termine di ogni anno un rendiconto o consuntivo di tutte le spese sostenute, ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.

Preventivo e consuntivo devono avere contenuti precisi ed essere approvati dai condomini riuniti in assemblea ordinaria, insieme alla ripartizione delle spese comuni, dei servizi e di interventi straordinari tra i singoli proprietari degli appartamenti oltre alle proposte di impiego di un eventuale utile rimasto in cassa.
Badate bene che alcune parti comuni possono servire solo ad alcuni condomini e dunque le spese per il loro funzionamento ricadono solo sulla parte dei proprietari che ne beneficia. È il classico caso dell'ascensore, le cui spese di manutenzione sono suddivise in questo modo: metà importo è ripartito fra tutti i condomini in base al valore millesimale della proprietà, e l'altra metà è suddivisa in base all'altezza del piano. Questa imposta, dunque, non spetta al condomino del piano terra.
Un suggerimento: richiedete all'amministratore di consegnare i documenti contabili con un certo anticipo, magari allegandoli alla lettera di convocazione dell'assemblea, in modo da poterli leggere con attenzione e arrivare più preparati al fatidico appuntamento!
In caso di spese maggiori di quanto preventivato, i condomini devono approvare le eccedenze nel consuntivo e stabilire ulteriori versamenti per coprirle.
Per far fronte alle spese straordinarie l'assemblea può decidere di attingere ai fondi avanzati dalle spese ordinarie, se presenti, oppure ricorrere a un fondo comune.
Una scelta di trasparenza è quella di avere un conto corrente condominiale, che raccoglie i versamenti dei condomini destinati a pagare le utenze, i fornitori, il portinaio: in questo modo ciascuno può esaminare l'estratto conto e controllare entrate, uscite e interessi maturati. Meno comune l'abitudine di intestare il conto all'amministratore, per evitare accrediti o addebiti di somme di eventuali altri edifici gestiti dallo stesso amministratore.

Qual è il compenso per l'amministratore?
È una scelta dell'assemblea. Nonostante esista un tariffario professionale, stabilito dalle associazioni di categoria, esso non è vincolante e serve a dare indicazioni di massima. È discrezione, dunque, dei condomini stabilire il compenso che spetta all'amministratore, sulla base del numero dei proprietari, della presenza della portineria, della centralizzazione dell'impianto di riscaldamento, della manutenzione del giardino o di altre attività su cui può ricadere la sua competenza.
L'amministratore può essere pagato in modo forfettario oppure per le singole prestazioni che fornisce: quelle standard sono l'organizzazione delle assemblee ordinarie e straordinarie, l'invio di lettere di sollecito a condomini morosi, l'assistenza per lavori straordinari, l'acquisto della cancelleria.

Secondo un sondaggio condotto dal portale immobiliare Casa.it, oltre la metà dei residenti in condominio (che rappresentano l'87% degli intervistati) nel 2012 ha voluto riconsiderare le spese di portineria, che oscillano tra i 30 e i 60 euro al mese, a favore di contratti con imprese di pulizia esterne; l'81% ha deciso di rimandare gli interventi straordinari non urgenti e il 71% di tagliare il più possibile le spese ordinarie. Anche per le spese indispensabili il 72% pretende di valutare più preventivi.
Dai dati raccolti da Domotecnica – Divisione Condomini con una mappatura energetica condotta su oltre 1.280 condomini nel Nord Italia risulta che in media un condominio spende all'anno 26.300 euro, circa 1.250 euro a famiglia. Una cifra notevole, dovuta principalmente ai consumi di gas per il riscaldamento: la si potrebbe ridurre con un intervento di riqualificazione energetica, che produrrebbe un abbattimento dei consumi pari al 32,5% e un risparmio netto di circa 8,3 miliardi di euro. Le famiglie potrebbero così spendere la metà, ancora meno se scegliessero di installare pannelli solari per la produzione di acqua calda centralizzata.

By L'Italia Corrente